7 erros que você não pode cometer num leilão de imóveis

Leilão de imóvel é uma das poucas formas de comprar abaixo do mercado de maneira repetível. Também é uma das poucas em que um descuido custa o lance inteiro. Estes são os sete erros que mais vemos — e o que fazer em vez disso.

1. Olhar o lance mínimo e esquecer o custo total

O lance é só a primeira linha da conta. Some a comissão do leiloeiro (em geral 5%), o ITBI (2% a 3% conforme o município), o registro, eventuais dívidas de IPTU e condomínio que ficam com o imóvel, a desocupação e a reforma. Um imóvel “40% abaixo da avaliação” pode virar 15% depois de tudo. Faça a conta inteira antes — a nossa calculadora rápida dá uma primeira ideia; o dossiê fecha o número.

2. Não ler o edital — o edital inteiro

O edital diz quem paga o quê, em quanto tempo, o que acontece se você não pagar, se aceita financiamento, se há ônus que se transferem. É chato e é onde mora o risco. Se você só vai ler um documento, leia esse.

3. Ignorar a matrícula

A matrícula atualizada mostra penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidades — coisas que o anúncio não destaca. Em leilão judicial, entender de qual processo o imóvel vem e em que fase ele está muda tudo: arrematação consolidada é diferente de arrematação que ainda pode ser desfeita.

4. Subestimar a ocupação

Imóvel ocupado não é necessariamente um problema — desde que você precifique o tempo e o custo de desocupar. Ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino com contrato, ou invadido são situações com prazos e procedimentos diferentes. Coloque isso no preço, não na esperança.

5. Apostar numa avaliação que você não conferiu

O “valor de avaliação” do edital às vezes está desatualizado, alto ou baixo. O deságio só significa alguma coisa se o denominador for real. Antes de calcular retorno, ancore num valor de mercado que você consiga defender — comparáveis na mesma região, no mesmo padrão.

6. Não definir um teto — e respeitá-lo

O leilão é desenhado para te empurrar mais um lance. Decida o valor máximo antes, com a conta na mão, e pare ali. O imóvel que “quase deu certo” por R$ 20 mil a mais foi o imóvel que deu errado.

7. Achar que o trabalho acaba no martelo

Depois de arrematar vêm o pagamento no prazo, a carta de arrematação, o registro, a imissão na posse, a regularização e — se o plano era esse — a revenda. Cada etapa tem prazo e custo. Quem trata a arrematação como o fim, e não como o meio, costuma travar no meio.

Em resumo

Nenhum desses erros é sobre sorte — todos são sobre informação que dava para ter antes. É exatamente o que um dossiê reúne num documento só. Se quiser, mande o link de um lote que está te interessando e a gente devolve o escopo de uma análise. — Kadesh Leilões